Büromarkt Dortmund 2024: Flächenumsatz überdurchschnittlich gut

Starker Flächenumsatz 

Der Büromarkt Dortmund konnte im Jahr 2024 einen Flächenumsatz von insgesamt rund 105.000 m² verbuchen. Die CUBION Immobilien AG ermittelte in ihrer Analyse Vermietungsumsätze im Volumen von etwa 95.500 m² sowie weitere 9.500 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum Vorjahr entspricht dies einer deutlichen Steigerung des Vermietungsergebnisses um rund 21 % (2023: 79.000 m²) sowie einer um 46 % stärkeren Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer (2023: 6.500 m²).

Positive Entwicklung

„Der Büromarkt Dortmund verzeichnet, wie schon das starke erste Halbjahr angedeutet hat, ein sehr gutes Jahresergebnis mit dem zweitstärksten Quartal des Jahres zum Ende.“ stellt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, fest. „Hohe Vermietungsumsätze, viele Fertigstellungen im laufenden Kalenderjahr und weiter steigende Mieten kennzeichnen in schwierigem wirtschaftlichem Umfeld einen sehr stabilen Dortmunder Büromarkt.“

Öffentliche Hand schließt größte Mietverträge ab

Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 145 Mietverträgen. Vier der fünf größten Mietverträge gingen 2024 auf das Konto der Stadt Dortmund. Es konnten durch die Stadt drei Vertragsabschlüsse oberhalb von 5.000 m² verzeichnet werden. Den größten Mietvertrag vermittelte CUBION im Gebäudekomplex „Hexagon“ an der Voßkuhle 37. Hier hat die Stadt Dortmund für das Jugendamt rd. 9.700 m² Büroflächen angemietet. Ebenfalls über CUBION mietete die Stadt Dortmund rund 8.400 m² in der Immobilie „The Yellow“ für die neue Zentrale des Ordnungsamtes am Hiltropwall 4-12. Zudem erweiterte die Stadt ihre Büroflächen im Freistuhl 7 um rd. 5.400 m². Die E.ON Real Estate GmbH sicherte sich im „Cloud“ an der Florianstraße 15-21 rd. 3.800 m² und markierte damit den größten Mietvertrag des Jahres, der nicht durch die öffentliche Hand geschlossen wurde. Die Top 5 komplettiert wiederum die Stadt Dortmund mit einem Mietvertrag für die Musikschule über rd. 3.700 m² im „Westfalenhaus“ an der Hansastraße 7-11.

Leerstand hat sich stabilisiert

Die Tendenz eines ansteigenden Leerstands wurde im Jahr 2024 vorerst gestoppt. Seit Jahresfrist hat sich die Leerstandsquote bei 4,7 % stabilisiert. So befinden sich rd. 151.000 m² Bürofläche derzeit auf Mietersuche. Enthalten sind hier rd. 7.500 m² in Form von Untermietangeboten. Damit liegt der Leerstand weiterhin auf einem gesunden Niveau und bereitet keinen Grund zur Sorge. 

Durch Neubau kamen im vergangenen Jahr mehr neue zusätzliche Büroflächen auf den Markt als es in den letzten drei Dekaden jemals in einem Jahr der Fall war. Baupreissteigerungen, Diskussionen um Büroleerstände in diversen Städten und einem relativ hohen Zinsniveau zum Trotz wurden 2024 rd. 122.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Von diesen Neubauflächen stehen derzeit noch rd. 16.000 m² zur Anmietung zur Verfügung.

Branchen und Lagen

Die Öffentliche Hand hat mit rund 44 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen unter anderem durch die vier genannten großen Abschlüsse der Stadt Dortmund den Vermietungsmarkt im Jahr 2024 entscheidend mitgeprägt. Das traditionell starke Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen liegt in der Branchenauswertung mit rd. 18 % auf dem zweiten Platz vor den unternehmensbezogenen

Dienstleistungen mit rd. 17 %. Es folgt auf Platz vier der Bereich Sonstige Dienstleistungen mit etwa 9 % relativem Anteil. 

Die beliebteste Lage ist wie inzwischen in vielen Städten so auch in Dortmund der Citykern. Auf diese Büromarktzone entfielen mit rund 35 % mehr als ein Drittel der gesamten Vermietungsleistung. Dahinter folgt der Büroboulevard B1 mit rd. 22 %. Die Büromarktzone Phoenix-See kommt auf rd. 9 %, während die Lagen Technologiepark und Stadtkrone Ost jeweils rd. 8 % Marktanteil an der Vermietungsleistung für sich beanspruchen.

Durchschnittsmieten steigen weiter an

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) hat sich nach einer Stagnation im Jahr 2023 nun weiter deutlich erhöht und liegt jetzt bei 12,29 EUR/m² (2023: 10,73 EUR/m²). Bei Betrachtung der Durchschnittsmieten inklusive Neubau, ergibt sich im Vorjahresvergleich ebenfalls eine Steigerung, die mit plus 0,59 EUR/m² auf 12,55 EUR/m² jedoch nicht ganz so deutlich ausfällt (2023: 11,96 EUR/m²).

„Der sehr starke Anstieg der erzielten Durchschnittsmiete im Bestand um fast 15 % ist auch dadurch begründet, dass die vier größten Mietverträge durch die öffentliche Hand abgeschlossen wurden. Diese Mieterkategorie zahlt in der Regel einen erhöhten Mietzins, um beim Vermieter auftretende Umsatzsteuerschäden auszugleichen, die der Vermieter erleidet, wenn er an Mieter vermietet, die keine umsatzsteuerpflichtigen Umsätze tätigen. Dieser Effekt wird in der gif-Richtlinie zur Berechnung von Durchschnittsmieten nicht berücksichtigt, was insbesondere in kleineren Büromärkten zu teils deutlich verzerrten Darstellungen führt.“ erläutert Markus Büchte eine Problematik der gif-Berechnungsarithmetik für Büromarktberichte, die CUBION schon seit geraumer Zeit kritisiert.

Die Entwicklung der realisierten Spitzenmiete ist stabil und liegt im bisherigen Jahresverlauf bei 16,50 EUR/m² (2023: 16,55 EUR/m²). Für Neubauflächen in besten Lagen Dortmunds werden allerdings erzielbare Spitzenmieten deutlich jenseits der 20,00 EUR/m²-Marke erwartet, sobald in diesem Segment wieder Verträge zustande kommen.

Ausblick optimistisch 

Aufgrund der jüngst wieder bewiesenen Stabilität und Stärke des Dortmunder Büromarktes kann positiv in die Zukunft geblickt werden. Es bleibt in der Folge allerdings abzuwarten, ob die Anmietungen der öffentlichen Hand auch in Zukunft auf einem vergleichbar hohen Niveau bleiben und den Vermietungsmarkt in diesem Ausmaß stützen können. Optimistisch stimmt in jedem Fall das neu auf den Markt getroffene hohe Fertigstellungsvolumen mit noch verfügbaren attraktiven Neubauflächen. Diese bieten optimales Potenzial zur Realisierung neuer Bürowelten bei sehr guter Energieeffizienz. Für die kommenden Jahren wird allerdings ein geringeres Fertigstellungsvolumen erwartet. Mit kontinuierlich weiter steigenden Mieten ist zu rechnen. Die Leerstandsquote wird sich vermutlich auch in Zukunft auf dem derzeitigen Niveau weiter stabilisieren.