Büromarkt Duisburg 2024: Schwache Performance

Nach Analyse der CUBION Immobilien AG ist die Performance des Duisburger Büromarktes im vergangenen Jahr mit einem Büroflächenumsatz von nur 41.500 m² sehr schwach ausgefallen. Man muss zeitlich weit zurückblicken, um in Duisburg auf entsprechend geringe Büromarktaktivität zu stoßen. Flächenumsätze im Bereich um 40.000 m² gab es zuletzt zur Jahrtausendwende. 

Wenige Mieter – Kaum Eigennutzer

Der Duisburger Büromarkt konnte mit nur 41.500 m² Flächenumsatz nicht an das starke Vorjahresergebnis anknüpfen und verfehlte dieses um rund 42 % (2023: 71.000 m²). Der Büroflächenumsatz lag rund 39 % unter dem Dekaden-Mittelwert. Dabei zeigte sowohl der Vermietungsmarkt als auch der Eigennutzermarkt deutliche Schwäche.

Der Vermietungsmarkt erzielte ein Ergebnis von 40.000 m² und lag damit rund 41 % unter den Vermietungen des Vorjahres (2023: 68.000 m²) und etwa 30 % unter dem 5-Jahresdurchschnitt.

Eigennutzer belegten nur rund 1.500 m² Bürofläche, was für Duisburger Verhältnisse deutlich unterdurchschnittlich ist (Ø 2019-2023: rd. 11.000 m²). 

Zwei größere Abschlüsse durch die öffentliche Hand

Im abgelaufenen Kalenderjahr fehlten Großabschlüsse oberhalb von 5.000 m² gänzlich, was sich im Jahresergebnis bemerkbar macht. Den größten Mietvertrag über rd. 4.300 m² schlossen die Duisburger Wirtschaftsbetriebe im H2-Office an der Schifferstraße 196 im Innenhafen ab.

CUBION konnte den zweitgrößten Deal über rd. 3.700 m² mit der DP World ebenfalls im Innenhafen an der Schifferstraße 80 vermelden.

Ein weiterer nennenswerter Abschluss war die Anmietung der Stadt Duisburg für das Haus des Jugendrechts über rd. 3.100 m² an der Mercatorstraße 74 in Nähe des Hauptbahnhofes. Nennenswerte Eigennutzer sind im abgelaufenen Jahr nicht in Erscheinung getreten.

Angebotsreserve deutlich angestiegen

Die Leerstandsquote in Duisburg ist im Jahresverlauf von 3,3 % auf 4,7 % deutlich angestiegen. Das kurzfristig verfügbare Flächenangebot hat sich dabei um 32.000 m² auf jetzt 108.000 m² erhöht (2023: 76.000 m²). Zu diesem Anstieg trug unter anderem der Auszug der Novitas Krankenversicherung aus den „Five Boats“ im Innenhafen bei, was allein in diesem Objekt zu einer zusätzlichen Flächenvakanz von rd. 17.500 m² führte. Damit entspannt sich die Angebotslage für Büroflächen in Duisburg wieder merklich. „Unter den angebotenen Büroflächen befinden sich im Gegensatz zur Vergangenheit auch wieder mehr Flächen in nachgefragteren Lagen wie dem Duisburger Innenhafen. Es ist definitiv positiv hervorzuheben, dass nun auch nachfragegerechtere Flächen auf den Markt gekommen sind. Flächen im Neubauerstbezug gibt es allerdings weiterhin kaum.“ erläutert Markus Büchte, Vorstand bei CUBION, die Lage.

2024 wurden lediglich 14.500 m² neue Büroflächen fertig gestellt und damit 20 % weniger als im langjährigen Durchschnitt (Ø 2014-2023: rd. 18.000 m²). Das größte in den Fertigstellungen enthaltene Projekt ist der etwa 12.000 m² große Aurelis-Neubau MK04 am Portsmouthplatz 24, der als Ankermieter die neue Hauptverwaltung der Novitas BKK beheimatet. Von den fertiggestellten Büroflächen sind nur etwa 900 m² heute noch verfügbar.

Positiver sieht die Situation für 2025 aus: Es wird mit ca. 21.000 m² ein solides Neubauvolumen knapp unter dem 5-Jahresdurchschnitt erwartet, von dem zu Jahresbeginn noch rund 2.700 m² verfügbar sind.    

Branchen und Lagen

In Bezug auf die Büromarktzonen konzentrierte sich das Marktgeschehen 2024 mit einem relativen Anteil von rund 29 % bzw. rund 28 % der Vermietungsleistung überwiegend auf den Citykern und den Innenhafen. Die übrigen Büromarktzonen liegen deutlich dahinter. Neudorf und Ruhrort kamen jeweils auf einen relativen Anteil von 9 %. Der Businesspark Niederrhein und Duissern können einen Anteil von 4 % an der Vermietungsleistung für sich verbuchen.  

Die Branchenauswertung wird vom traditionell stark vertretenen Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen mit einem relativen Anteil von rund 30 % angeführt. Es folgt die öffentliche Hand, die in diesem Jahr lediglich auf einen relativen Anteil von rund 25 % kommt (2023: 60 %). Die unternehmensbezogenen Dienstleistungen und die sonstigen Dienstleistungen kommen auf relative Anteile von rund 21 % bzw. 20 %.

Durchschnittliche Büromieten steigen weiter

Die durchschnittlichen Büromieten sind in Duisburg im Jahresverlauf 2024 weiter angestiegen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gebäudebestand (ohne Abschlüsse im Neubausektor) ist von 11,70 €/m² im Vorjahr auf derzeit 12,09 €/m² gestiegen. Die gesamte gewichtete Durchschnittsmiete ist um 0,53 €/m² auf 12,29 €/m² angestiegen. Die realisierte Spitzenmiete, die aus dem Median des obersten Preissegmentes resultiert, ist nach einem Anstieg im Vorjahr nun wieder auf 16,50 €/m² gesunken (2023: 17,50 €/m²). Im absoluten Spitzensegment besteht aber Potenzial, höhere Mieten zu realisieren.     

Ausblick 2025

Nach einem schwierigen Jahr am Duisburger Büromarkt lässt sich nach heutigem Stand für das laufende Jahr eine leichte Marktbelebung feststellen. So gab es bereits durch die Wirtschaftsprüfungsgesellschaft PKF Fasselt eine Anmietung im Torhaus Nord über rd. 6.800 m². Das Fertigstellungsvolumen wird zudem wieder etwas stärker ausfallen und einige verfügbare Neubauflächen auf den Markt bringen. Dies sollte zu Transaktionen führen, was sich auch in weiter steigenden Mieten widerspiegeln könnte.

„Bei CUBION gehen wir davon aus, dass sich der Flächenumsatz 2025 wieder erhöht, sich jedoch insgesamt vorläufig auf einem niedrigeren Niveau einpendelt, als wir das aus den letzten Jahren gewohnt sind. Es gibt einige gute Flächen in der Angebotsreserve, die mittelfristig ihre Mieter finden werden.“ zeigt sich Markus Büchte verhalten optimistisch für das laufende Jahr.