Verhaltener Markt mit leichter Stabilisierung

Der Duisburger Büromarkt blickt 2025 auf ein durchwachsenes Jahr zurück. Insgesamt wurden rund 43.000 m² Bürofläche umgesetzt, was zwar einem leichten Plus von rund 4 % gegenüber dem Vorjahr entspricht, im langfristigen Vergleich jedoch deutlich unterdurchschnittlich bleibt. Nach Analysen der CUBION Immobilien AG entfielen rund 37.000 m² auf Vermietungen sowie 6.000 m² auf Eigennutzer.

Während die Vermietungsleistung gegenüber dem Vorjahr um 7 % rückläufig war, legten die Eigennutzeraktivitäten deutlich zu. Mit einer Eigennutzerquote von 14 % lag Duisburg leicht über dem Dekadenmittel von rund 13 %.

Unter langfristigem Durchschnitt

„Der Duisburger Büromarkt konnte 2025 zwar leicht zulegen, blieb insgesamt aber deutlich hinter seinen langfristigen Durchschnittswerten zurück“, erklärt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG. Sowohl der Gesamtflächenumsatz als auch das Vermietungsvolumen lagen rund 32 % unter den langjährigen Vergleichswerten.

Registriert wurden 59 relevante Mietverträge, nach 61 Abschlüssen im Vorjahr. Zwar gab es im Jahr 2025 wieder zwei Großabschlüsse über 5.000 m², gleichzeitig fehlten jedoch weitere größere Anmietungen, was sich dämpfend auf das Jahresergebnis auswirkte.

Öffentliche Hand und beratungsnahe Nutzer prägen die Top-Abschlüsse

Den größten Mietvertrag des Jahres vermittelte CUBION an die Stadt Duisburg, die für das Amt für Soziales und Wohnen rund 7.500 m² im Objekt „Five Boats“ an der Schifferstraße 92–100 im Innenhafen anmietete. Für den zweitgrößten Abschluss sorgte die Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft PKF Fasselt, die rund 6.800 m² im Torhaus Nord an der Düsseldorfer Straße 5–7 anmietete.

Eine weitere größere Anmietung erfolgte durch den Medizinischen Dienst Nordrhein, der rund 2.300 m² an der Wuhanstraße 5 im Citykern bezog. Ergänzt werden die fünf größten Abschlüsse durch GHP Steuerberater sowie START Zeitarbeit NRW.

Auch auf der Eigennutzerseite war die öffentliche Hand aktiv: Die Stadt Duisburg erwarb die Immobilie Falkstraße 35 mit rund 3.900 m² zur Eigennutzung.

Citykern und Innenhafen dominieren die Nachfrage

Bei den Lagen standen 2025 der Citykern mit rund 39 % sowie der Innenhafen mit etwa 32 % an der Spitze der Nachfrage. Dahinter folgten Neudorf, der Businesspark Niederrhein, Rheinhausen/Logport sowie weitere Einzelstandorte mit deutlich geringeren Anteilen.

Leerstand leicht rückläufig

Die Angebotsreserve verringerte sich im Jahresverlauf leicht auf rund 107.000 m². Die Leerstandsquote sank damit von 4,7 % auf 4,6 % und bewegt sich weiterhin auf einem vergleichsweise moderaten Niveau. Enthalten sind hierbei ausschließlich Flächen, die kurzfristig innerhalb von drei Monaten bezugsfertig hergestellt werden können.

Deutlicher Mietanstieg trotz schwacher Nachfrage

Ungeachtet der verhaltenen Marktaktivität zeigte sich die Mietentwicklung ausgesprochen dynamisch. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Vorjahresvergleich deutlich von 12,29 EUR/m² auf 14,59 EUR/m², was einem Plus von rund 19 % entspricht.

Auch im Bestandssegment, ohne Berücksichtigung hochpreisiger Neubauabschlüsse, erhöhte sich die Durchschnittsmiete signifikant von 12,09 EUR/m² auf 13,77 EUR/m². Die realisierte Spitzenmiete lag 2025 bei 18,50 EUR/m². Für Neubauprojekte in besten Lagen sind nach Einschätzung von CUBION jedoch Mieten bis zu 26,50 EUR/m² erforderlich.

Neubautätigkeit unterdurchschnittlich

Im Jahr 2025 wurden in Duisburg rund 12.000 m² neue Büroflächen fertiggestellt und damit etwa 37 % weniger als im langjährigen Durchschnitt. Das größte Projekt war das Torhaus Süd der VBG an der Düsseldorfer Straße 9–11 mit rund 8.000 m². Von den im Jahr 2025 fertiggestellten Flächen sind aktuell noch etwa 2.700 m² verfügbar.

Für 2026 wird mit einem Neubauvolumen von lediglich rund 6.800 m² gerechnet, das deutlich unter dem Fünfjahresdurchschnitt liegt. Von diesen Flächen sind derzeit noch rund 5.400 m² verfügbar.

Differenzierter Ausblick

Der Duisburger Büromarkt bleibt damit auch künftig ein Markt mit begrenzter Dynamik, aber stabilen Fundamentaldaten. Steigende Mieten, eine moderate Leerstandsquote und selektive Großabschlüsse stehen einer insgesamt verhaltenen Nachfrage gegenüber. Entscheidend für die weitere Entwicklung wird sein, ob zusätzliche größere Nutzer dem Markt im kommenden Jahr neue Impulse verleihen.