Rückläufiger Flächenumsatz, hohe Eigennutzerquote

Der Essener Büromarkt blieb im Jahr 2025 hinter dem Vorjahresniveau zurück. Insgesamt wurden rund 72.000 m² Bürofläche umgesetzt, was einem Rückgang von etwa 33 % gegenüber 2024 entspricht. Nach Auswertungen der CUBION Immobilien AG entfielen hiervon rund 54.000 m² auf Vermietungen sowie 18.000 m² auf Eigennutzer.

Während die Vermietungsleistung um 32 % zurückging, zeigte sich die Eigennutzernachfrage stabil und legte im Jahresvergleich um 20 % zu. Mit einer Eigennutzerquote von 25 % lag Essen damit deutlich über dem langfristigen Durchschnitt von rund 16 %.

Marktaktivität unter langjährigem Schnitt

„Der Essener Büromarkt hat 2025 ein spürbar ruhigeres Jahr erlebt“, erläutert Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG. „Insbesondere die Vermietungsleistung blieb deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt, während Eigennutzer dem Markt Stabilität verliehen.“

Insgesamt wurden 93 relevante Mietverträge registriert, nach 112 Abschlüssen im Vorjahr. Die Vermietungsleistung lag damit rund 47 % unter dem Dekadenmittel.

Öffentliche Hand und wirtschaftsstarke Nutzer prägen die größten Abschlüsse

Der größte Mietvertrag des Jahres entfiel auf die Stadt Essen, die für die Immobilienwirtschaft rund 5.800 m² im Kontorhaus Ost an der Schwanenkampstraße angemietet hat. Ebenfalls zu den größten Abschlüssen zählt die Anmietung von ETL Freund & Partner über rund 5.700 m² in der Kruppstraße 4.

Darüber hinaus mietete ein Anlagenbau-Unternehmen ebenfalls in der Kruppstraße 4 rund 2.300 m², während die Stadt Essen für die Feuerwehr etwa 2.200 m² in der Lützowstraße 53 belegte. Komplettiert werden die Top-Fünf durch die GEA Bischoff GmbH, die rund 2.000 m² an der Ruhrallee 307–309 angemietet hat.

Südviertel und Weststadt führen bei den Lagen

Die höchste Flächennachfrage verzeichnete 2025 das Südviertel mit einem Anteil von 25 %, gefolgt von der Weststadt mit rund 22 %. Weitere relevante Marktanteile entfielen auf Rüttenscheid (8 %), den Büropark Ruhrallee (6 %) sowie verschiedene sonstige Lagen. Der normalerweise umsatzstarke Citykern spielte in diesem Jahr mit einem Anteil von rund 7 % nur eine vergleichsweise untergeordnete Rolle.

Leerstand sinkt leicht, bleibt aber erhöht

Die Angebotsreserve belief sich zum Jahresende auf rund 230.500 m², was einer Leerstandsquote von 7,0 % entspricht. Damit konnte der Leerstand gegenüber dem Vorjahr (7,4 %) leicht reduziert werden. Im langfristigen Vergleich liegt die Quote jedoch weiterhin über dem Fünf- und Zehnjahresdurchschnitt. Da von der Angebotsreserve derzeit aber nur etwa 18 % qualitativ hohe Ansprüche erfüllen, gerade die Qualität aber im Zentrum der konkreten Nachfrage steht, kann nicht unbedingt von einem Überangebot an Bürofläche gesprochen werden.

Deutlich steigende Mieten trotz schwächerer Nachfrage

Ungeachtet der rückläufigen Vermietungsleistung zogen die Mieten spürbar an. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg deutlich von 12,01 EUR/m² auf 13,91 EUR/m². Ohne Berücksichtigung hochpreisiger Neubauabschlüsse erhöhte sich die Durchschnittsmiete im Bestand moderater von 11,85 EUR/m² auf 12,84 EUR/m².

Die realisierte Spitzenmiete erreichte einen Wert von 19,50 EUR/m² und lag damit rund 15 % über dem Vorjahresniveau. In hochwertigen Neubauprojekten und besten Lagen sind weiterhin Mieten jenseits der 20-EUR-Marke erzielbar.

Neubautätigkeit vollständig absorbiert

Im Jahr 2025 wurden in Essen rund 29.500 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Diese Flächen sind bereits vollständig vermietet oder eigengenutzt. Für 2026 wird ein vergleichsweise geringes Neubauvolumen von rund 16.000 m² erwartet, von denen aktuell nur noch etwa 2.900 m² verfügbar sind – zudem nur in Kombination mit Hallenflächen.

Verhaltener, aber stabiler Ausblick

Für den Essener Büromarkt bleibt der Ausblick differenziert. Während die Vermietungsnachfrage derzeit unter dem langfristigen Niveau liegt, sorgen Eigennutzer, sinkender Leerstand und eine weiterhin dynamische Mietentwicklung für Stabilität. Die weitere Marktentwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob die privatwirtschaftliche Nachfrage in den kommenden Quartalen wieder spürbar anzieht.