Marktüberblick

Im ersten Halbjahr 2026 erreichte der gewerbliche Investmentmarkt in Köln ein Transaktionsvolumen von nur rund 255 Millionen Euro. Damit liegt das Ergebnis mit rund 35 % deutlich unter dem Vorjahreswert von rund 397 Millionen Euro im gleichen Zeitraum des Jahres 2025. Die Entwicklung verdeutlicht, dass sich der Kölner Investmentmarkt weiterhin in einer Phase der Zurückhaltung befindet und die Marktteilnehmer nach wie vor mit großer Unsicherheit agieren. Die anhaltenden geopolitischen Spannungen, die schwache wirtschaftliche Entwicklung in weiten Teilen Europas sowie die weiterhin hohe Inflation in zahlreichen europäischen Ländern belasten die Investitionsbereitschaft. Gleichzeitig sorgt das im historischen Vergleich weiterhin hohe Zinsniveau für eine eingeschränkte Finanzierungsdynamik. 

Nicht zuletzt haben die Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank in den vergangenen Jahren zu einer nachhaltigen Marktanpassung geführt, deren Auswirkungen auch im Jahr 2026 deutlich spürbar sind. Vor diesem Hintergrund konzentriert sich die Nachfrage weiterhin auf qualitativ hochwertige Immobilien in etablierten Lagen sowie auf Objekte mit Entwicklungspotenzial. Viele Investoren verfolgen eine selektive Ankaufsstrategie und prüfen Transaktionen deutlich intensiver als noch vor der Zinswende. Das reduzierte Transaktionsvolumen ist daher weniger Ausdruck eines fehlenden Interesses als vielmehr das Ergebnis einer weiterhin bestehenden Diskrepanz zwischen Preisvorstellungen der Verkäufer und den Renditeanforderungen potenzieller Käufer.

Markttreiber und Käuferverhalten

Die Marktaktivität wird weiterhin maßgeblich von eigenkapitalstarken Investoren geprägt. Insbesondere Family Offices, vermögende Privatpersonen sowie ausgewählte institutionelle Anleger nutzen die aktuelle Marktphase, um Opportunitäten zu identifizieren und ihre Portfolios strategisch auszubauen. Gleichzeitig bleibt die Anzahl großvolumiger Transaktionen äußerst begrenzt bzw. ist vollständig zum Erliegen gekommen. 

Der Investmentmarkt wird unverändert von Off-Market-Prozessen dominiert. Zahlreiche Eigentümer testen zwar die aktuelle Nachfrage, verzichten jedoch häufig auf strukturierte Vermarktungsverfahren. Für erfolgreiche Abschlüsse bleibt ein marktgerechtes Preisniveau die zentrale Voraussetzung. Während sich Käufer an die veränderten Renditeanforderungen angepasst haben, fällt es vielen Verkäufern nach wie vor schwer, die veränderten Marktgegebenheiten vollständig zu akzeptieren. Entsprechend bleibt die Zahl tatsächlich realisierter Transaktionen weiterhin überschaubar.

Investments nach Objektart

Auch im ersten Halbjahr 2026 zeigt sich ein heterogenes Bild über die einzelnen Assetklassen hinweg. Während insbesondere Objekte mit stabilen Cashflows und langfristigen Mietverträgen und öffentlichen Nutzern weiterhin auf Interesse stoßen, bleibt die Nachfrage nach klassischen Büroimmobilien hinter dem Niveau früherer Marktzyklen zurück. Die veränderten Anforderungen vieler Nutzer sowie die Unsicherheit hinsichtlich der weiteren konjunkturellen Entwicklung führen dazu, dass Investoren sehr genau zwischen einzelnen Standorten und Objektqualitäten differenzieren. Entsprechend richtet sich die Nachfrage im Bürosegment überwiegend auf Objekte in Core-Lagen.

Die Brutto-Spitzenrenditen bewegen sich weiterhin auf einem vergleichsweise hohen Niveau. Zwar haben sich die Preisrückgänge der vergangenen Jahre deutlich verlangsamt, eine nachhaltige Trendwende ist jedoch bislang nicht erkennbar. Insbesondere in Nebenlagen bleiben Investoren zurückhaltend, während Core-Produkte in etablierten Lagen weiterhin die größte Nachfrage auf sich vereinen. Insgesamt befindet sich der Markt weiterhin in einer Preisfindungsphase, die von einer erhöhten Selektivität auf Käufer- und Verkäuferseite geprägt ist. Größtenteils sind die Kaufpreisvorstellungen auf der Verkäuferseite noch zu hoch und passen oftmals nicht zum Markt.

Ausblick 2. Halbjahr 2026

Der weitere Jahresverlauf dürfte maßgeblich von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie der Entwicklung des Zinsumfeldes bestimmt werden. Die anhaltenden geopolitischen Krisenherde, die schwache wirtschaftliche Dynamik in Europa und die weiterhin hohe Inflation sorgen unverändert für Unsicherheit bei Investoren und Finanzierungsinstituten. Entsprechend ist kurzfristig nicht mit einer spürbaren Belebung des Investmentmarktes zu rechnen.

Gleichzeitig ist festzustellen, dass sich zahlreiche Investoren auf die veränderten Marktbedingungen eingestellt haben und weiterhin über erhebliche Liquidität verfügen. Sollte sich die Inflationsentwicklung weiter stabilisieren und das Zinsniveau perspektivisch sinken, könnte dies zu einer Verbesserung des Marktumfeldes führen. Voraussetzung hierfür bleibt jedoch eine größere Annäherung der Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern.

„Für die zweite Jahreshälfte erwarten wir daher eine weiterhin verhaltene Marktaktivität mit einzelnen selektiven Transaktionen. Eine spürbare Markterholung dürfte erst dann einsetzen, wenn sowohl die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen als auch die Finanzierungskonditionen wieder mehr Planungssicherheit bieten. Bis dahin wird der Kölner Investmentmarkt von Zurückhaltung, sorgfältiger Prüfung und einer hohen Selektivität der Investoren geprägt bleiben“, so Geschäftsführer und Leiter Investment Markus Larbig von Larbig & Mortag Immobilien.