Öffentliche Verwaltung kurzzeitig wieder stärkste Nachfragegruppe

Die Öffentliche Verwaltung übernimmt mit 15.257 m² und 41,55 Prozent des Flächenumsatzes zumindest auf den ersten Blick wieder eine zentrale Rolle. Die bisher größte Anmietung des Jahres wurde durch die Vereinten Nationen mit rund 6.108 m² Bürofläche im Bestandsobjekt Reuterstraße 65 in der Bonner Südstadt erzielt. Die zweitgrößte Anmietung konnte die Bundesstadt Bonn durch die Anmietung von circa 5.144 m² der Liegenschaft in der Vorgebirgsstraße 49 (Nordstadt) mietvertraglich vereinbaren. Allein diese beiden Abschlüsse vereinen rund 73,75 Prozent des von Öffentlichen Nutzern angemieteten Flächenvolumens auf sich. Drei der vier ermittelten Abschlüsse oberhalb der 2.000 m²-Marke fallen auf die Anmietungen Öffentlicher Nutzer zurück. Im Hinblick auf die Quantität bleibt das Fundament des Bonner Bürovermietungsmarktes die Größenordnung bis 500 m². Innerhalb dieses Segments konnten 51 der in Summe 65 Abschlüsse erzielt werden. Noch deutlicher wird die Gewichtung der Größenklassen unter Hinzunahme der Abschlüsse bis 1.000 m² Mietfläche. 58 aller gezählten Abschlüsse wurden innerhalb dieser Flächengröße abgeschlossen – im Übrigen nahezu alle durch Mieter aus der freien Marktwirtschaft.

Citylage als gefragtester Teilmarkt

Die Citylage, bestehend aus Zentrum, Südstadt, Nordstadt und Weststadt, bildet mit 21.445 m² und 58,40 Prozent des Flächenumsatzes die gefragteste Lage. Die beiden größten Abschlüsse des laufenden Jahres wurden innerhalb dieser Teilmarktzone realisiert. Allein die beiden größten Abschlüsse machen mit rund 11.252 m² einen Anteil von 52,47 Prozent der gesamten Vermietungsleistung des Innenstadtbereiches aus. Dahinter folgen der Bonner Bogen mit 5.961 m² (16,23 Prozent) und das Bundesviertel mit 4.967 m² (13,53 Prozent). Zusammen vereinen diese Lagen 88,16 Prozent des Umsatzes auf sich. Die Verteilung zeigt die Konzentration auf etablierte Standorte; einzelne größere Anmietungen können die Rangfolge jedoch stark beeinflussen.

Mietniveau weitgehend stabil, Qualität bleibt entscheidend

Die Höchstmiete bleibt gegenüber dem ersten Halbjahr unverändert bei 23,50 €/m². Die Spitzenmiete erhöht sich leicht auf 22,17 €/m² (1. Halbjahr 2026: 21,96 €/m²; plus 1,0 Prozent),
während die Durchschnittsmiete mit 15,88 €/m² nahezu auf dem zuletzt ermittelten Niveau verbleibt (1. Halbjahr 2026: 15,95 €/m²; minus 0,4 Prozent). Die Entwicklung der Durchschnittsmiete zeigt einmal mehr die Präferenz von suchenden Unternehmen für moderne Büroflächen. In der breiten Masse bleiben moderne, energieeffiziente und flexibel nutzbare Flächen gefragt. 38 der 65 ermittelten Anmietungen wurden dabei über der 15,00-Euro-Marke abgeschlossen. Die bisher größten Anmietungen des Jahres 2026 von Nutzern der Öffentlichen Verwaltung wurden allerdings, nicht zuletzt aufgrund kaufmännischer Kriterien, in z. T. älteren Bestandsobjekten realisiert.

„Stay vs Go“ Entscheidungen prägen die Anmietungsprozesse

Nach Beobachtung von Larbig & Mortag prüfen viele Nutzer vermehrt intensiv, ob sie ihren bestehenden Standort optimieren und die vorhandenen Mietverträge verlängern oder sich für einen kostenintensiven Umzug entscheiden. Hauptsächlich ausschlaggebend sind nicht allein die Quadratmetermiete, sondern die Gesamtkosten aus Fläche, Betrieb, Ausbau und Umzug sowie die Erreichbarkeit für Mitarbeiter. Verlängerungen und eine Anpassung der Bestandsflächen sind deshalb ernsthafte Alternativen zur Neuanmietung. Bestandsvermieter forcieren u. a. durch umfangreichere Incentivepakete Verlängerungen der laufenden Mietverträge. Ein Umzug muss erkennbare Vorteile bei Effizienz, Arbeitsqualität und Anbindung bieten. Bei diesen Abwägungen kommt es seitens der Nutzer oftmals erst zu einem späten Prozesszeitpunkt zu finalen Grundsatzentscheidungen für oder gegen einen Umzug bzw. für oder gegen einen Verbleib des aktuellen Standortes.

Die Sperrung der Nordbrücke macht Erreichbarkeit zum Auswahlkriterium

Die seit Mitte 2026 bestehende Vollsperrung der Nordbrücke verschärft die Verkehrssituation und bleibt ein wichtiger Faktor der Flächensuche. Larbig & Mortag beobachtet, dass Nutzer
Pendelwege, Ausweichrouten und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr stärker gewichten denn je. Insbesondere bei Wechseln zwischen den Rheinseiten werden Zeitverluste und die Erreichbarkeit für Belegschaften kritisch geprüft. Das kann Entscheidungen innerhalb der Standortauswahl entsprechend beeinflussen. Maßgeblich bleibt jedoch das individuelle Einzugsgebiet eines Unternehmens; eine pauschale Abwertung einer Rheinseite lässt sich daraus allerdings nicht ableiten.

Leerstandsquote mit höchstem Wert seit 15 Jahren

Die Leerstandsquote steigt zum Ende des 3. Quartals auf circa 4,05 Prozent an und setzt den Trend der zurückliegenden Betrachtungszeiträume weiter fort. In Summe stehen dem
Bürovermietungsmarkt somit circa 166.177 m² zur Verfügung und befinden sich auf einem bisher noch nie dagewesenen Wert. Gegenüber dem 1. Halbjahr 2026 hat der Leerstand trotz der erfolgten größeren Anmietungen damit nochmals zugelegt (1. HJ 2026: 3,89 Prozent). Die Flächenqualität ist dabei sehr durchmischt, wobei der Anteil an älteren Bestandsobjekten merklich ansteigt. Diese Objekte entsprechen oftmals vor allem in puncto Ausstattung, Energieeffizienz und Flächeneffizienz nicht den heutigen Nutzeranforderungen. Parallel befinden sich weiterhin rund 103.800 m² Bürofläche im Bau, dem Markt wurden innerhalb dieses Jahres jedoch keine neuen Fertigstellungen zugeführt. Nahezu alle der sich im Bau befindlichen Flächen verfügen bereits über passende Nutzer, weshalb diese dem Markt nicht zur Verfügung stehen werden. Neue Projekte werden aufgrund der fehlenden Großabschlüsse kaum angestoßen. Dies wird in den kommenden Jahren für eine weitere Veralterung der zur Verfügung stehenden Flächen sorgen.

Ausblick: Belebung nutzen, Einmaleffekte nicht überschätzen

Die zumindest punktuelle Rückkehr größerer Abschlüsse über 2.000 m² Mietfläche verbessert die Ausgangslage für das Schlussquartal. Insgesamt bleibt die Prognose für den weiteren Jahresverlauf jedoch zurückhaltend. Eine nachhaltige Erholung setzt voraus, dass neben einzelnen Großanmietungen auch die Nachfrage im mittleren Segment breiter wird. Larbig & Mortag erwartet deshalb weiterhin einen selektiven Markt mit anspruchsvollen Verhandlungen. Für Eigentümer sind eine realistische Positionierung und frühzeitige Vermarktung wichtiger als das bloße Fortschreiben von Spitzenmieten oder einzelnen Großabschlüssen.