Zum Jahresende 2024 haben die Gewerbespezialisten von Larbig & Mortag aus Bonn insgesamt 103 Mietvertragsabschlüsse ausgewertet und analysiert (2023: 83 Abschlüsse). Drei dieser Abschlüsse bilden mit rund 114.000 m² fast 73 Prozent der Gesamtjahresperformance mit circa 157.000 m² vermittelter Bürofläche ab. Die größte Einzelvermietung fand bereits im 1. Halbjahr 2024 durch die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben für einen Öffentlichen Nutzer mit rund 60.000 m² mietvertraglich vereinbarter Bürofläche am Landgrabenweg in Bonn-Beuel statt. Im Jahr 2024 hat die BaFin den neuen Standort an der Justus-von-Liebig-Straße bereits bezogen und zusätzlich einen Mietvertrag für weitere 28.000 m² Bürofläche innerhalb des geplanten Bürocampus unterzeichnet. Darüber hinaus konnte die Bundesstadt Bonn im Laufe des 2. Halbjahres eine Alternativfläche für die Zeit der geplanten Sanierung des Bonner Stadthauses mit rund 26.000 m² Bürofläche anmieten.

Aus den weiteren 100 Mietvertragsabschlüssen resultiert demnach eine Vermietungsleistung von lediglich 43.000 m² und zeigt auch weiterhin die Abhängigkeit des Bonner Bürovermietungsgeschehens von Aktivitäten Öffentlicher Nutzer. Diese waren mit dem Anstoßen neuer Suchen in den zurückliegenden Monaten äußerst zurückhaltend. Die ermittelten Großanmietungen resultierten fast ausschließlich aus älteren Erkundungsverfahren z.T. von vor einigen Jahren. Weiterhin zeigen sich Verhandlungen und Flächenprüfungen deutlich länger als in den zurückliegenden Jahren und Entscheidungen werden immer häufiger hinausgezögert bzw. zu einem sehr weit fortgeschrittenen Zeitpunkt hinterfragt. Die Anzahl der Gesuche im Segment zwischen 1.000 m² bis 5.000 m² sind weiterhin sehr zurückhaltend, befinden sich allerdings in etwa auf Vorjahresniveau. Insgesamt konnten hier acht Abschlüsse ermittelt werden (2023: sieben).

Hauptabnehmer des Gesamtjahres ist trotz der o.g. Zurückhaltung bei neuen Anfragen die Öffentliche Verwaltung. Rund 126.800 m² der vermittelten Bürofläche (80,78 Prozent) wurden durch Mietverträge aus diesem Sektor erzielt. Dies zeigt die Abhängigkeit des Bonner Bürovermietungsmarktes von der Aktivität Öffentlicher Einrichtungen. Dies trübt das für den Bonner Markt herausragende Gesamtergebnis etwas. Denn aufgrund der aktuellen politischen sowie wirtschaftlichen Entwicklungen und damit einhergehender Einsparungen in den nächsten Monaten und Jahren, darf die Frage erlaubt sein, ob aus diesem Sektor auch zukünftig diese Nachfrage zu verzeichnen ist und der Bonner Bürovermietungsmarkt an diese Ergebnisse anknüpfen kann. Öffentliche Nutzer sind vermehrt dazu angehalten potenzielle Bedarfe innerhalb des eigenen Bestandes abzubilden und weniger in Richtung von Neuanmietungen zu planen.

Als sehr positiv ist die Nachfrage von Unternehmen im Segment bis 500 m² zu bewerten. Diese bilden einmal mehr das Fundament des Marktes und es ist eine hohe Frequenz und Anfragedynamik zu verzeichnen. In Summe konnten 87 der insgesamt 103 Mietvertragsabschlüsse von Suchenden dieser Größenordnung erzielt werden. Rein quantitativ entspricht dies allerdings nur knapp 18.000 m² Vermietungsleistung.

Die Mietpreiskennzahlen entwickeln sich, wie auch in den vergangenen Betrachtungszeiträumen, weiter aufwärts. Hauptgrund ist die zunehmend modernere Flächenqualität der neu angemieteten Objekte innerhalb Bonns. Liegenschaften, die über eine veraltete Gebäudetechnik verfügen, werden zunehmend weniger vom Markt bzw. klassischen Büronutzern akzeptiert. Vielmehr beschäftigen sich Eigentümer derartiger Liegenschaften zunehmend mit alternativen Nutzungskonzepten. Durch Flächenreduzierungen können Unternehmen höhere Mietpreise ausgleichen und somit modernere und z.T. zertifizierte Objekte anmieten. Weiterhin rücken die Toplagen des Bonner Marktes bei den Suchanfragen in den Fokus. Dies führt in der logischen Schlussfolge auch zu einem Anstieg der Durchschnittsmiete. Diese erhöht sich im Vergleich zum Vorjahr 2023 (13,55 €/ m²) um 1,08 €/ m² und steigt auf 14,63 €/ m². Die Höchstmiete wurde mit rund 33,42 €/ m² in einem Neubauobjekt im Bonner Bundesviertel erzielt. Die Spitzenmiete liegt bei 30,50 €/ m² und befindet sich damit ebenfalls auf einem Rekordhoch.

Die noch zum Halbjahr leicht angestiegene Leerstandsquote geht hauptsächlich aufgrund der getätigten Großanmietungen etwas zurück und beläuft sich auf 2,74 Prozent (2023: 3,06 Prozent) Dies entspricht einem Gesamtleerstand von rund 112.132 m² Bürofläche. Der Leerstand ist bereits um den Sockelleerstand bereinigt. Spannend zu beobachten wird u.a. die Entwicklung des Leerstandes in den kommenden Betrachtungszeiträumen. Es wird weiterhin Flächenrückgaben von sich verkleinernden Unterernähren/Nutzern aus zum Großteil älteren Bestandsobjekten geben.

Zeitgleich fehlt es dem Büromarkt in Zukunft aller Voraussicht nach an adäquaten Neubaumöglichkeiten. Mit einer Vielzahl an neuen, modernen Objekten ist aufgrund der weiterhin sehr zurückhaltenden Neubautätigkeiten von Projektentwicklern nicht zu rechnen. Darüber hinaus fehlt es dem Bonner Bürovermietungsmarkt an Großgesuchen, die damit zusammenhängende Vorvermietungsquoten und resultierende Baustarts von Projekten auslösen.

Durch die erfolgten Großanmietungen sind die Teilmärkte Bonn-Beuel und Bonn-Nord quantitativ am stärksten gefragt. Aus den weiteren Abschlüssen des Marktes sowie aus fortlaufenden Gesprächen mit den suchenden Unternehmen ist ein anderes Bild zu skizzieren. Eine gute und zügige Erreichbarkeit des neuen Bürostandorts ist neben einer modernen Gebäudeausstattung das wichtigste Suchkriterium. Objekte, die bei der Anreise mit dem Öffentlichen Personenverkehr nur mit mehreren Umstiegen zu erreichen sind, halten der Diskussion um Mitarbeitergewinnung und Reduzierung von Homeoffice-Quoten nicht stand. Somit rücken zunehmend Immobilien in den Fokus, die sich in zentralen und gut erschlossenen Lagen befinden – Lagen, die diese Kriterien nicht erfüllen, zählen neben Objekten, die keine ESG-Kriterien mehr erfüllen, zu den Verlierern des Büromarktes.

Wie sieht denn nach Auffassung von Larbig & Mortag Immobilien die Prognose für das Jahr 2025 aus? Diese Frage ist tatsächlich nicht einfach zu beantworten. Der Bonner Bürovermietungsmarkt hat im Zuge der zurückliegenden Multikrisen oftmals seine Resistenz gezeigt, ist letztlich aber auch sehr abhängig von den Aktivitäten der Öffentlichen Verwaltung. Darüber hinaus wird die gesamtwirtschaftliche Entwicklung einen sehr großen Einfluss auf die Nachfrage von Unternehmen aus der freien Marktwirtschaft haben. Verringern die Nutzer der Öffentlichen Verwaltung weiterhin ihre Anmietungsaktivitäten, steht die Gesamtperformance des Marktes in Abhängigkeit der Aktivitäten aus der freien Marktwirtschaft. Einen trüben Blick liefern hierzu jedoch jüngste Umfrageergebnisse der deutschen Wirtschaftsverbände, deren Mitglieder – die meist auch Marktteilnehmer der Büromärkte sind - das Jahr 2025 als recht pessimistisch betrachten. Sofern diese Einschätzungen eintreffen, ist mit einem negativen Einfluss auf die Nachfragesituation der Suchenden und daraus resultierend eine zurückhaltende Vermietungsaktivität auf dem Bonner Bürovermietungsmarkt zu rechnen. Anders kann ein unerwartet positiver Jahresverlauf ebenso eine Chance darstellen. Einen großen Impactwird voraussichtlich auch die anstehende Bundestagswahl im 1. Quartal 2025 und die damit verbundene Konstellation der neuen Regierung haben.