Köln, 1. Oktober 2026. Der Kölner Markt für gewerbliche Immobilieninvestments bleibt auch nach den ersten neun Monaten des Jahres 2026 in einer Phase der Neuorientierung. Nach Auswertung von Larbig & Mortag Immobilien wurden im Kölner Stadtgebiet von Januar bis September Gewerbeimmobilien mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt rund 340 Millionen Euro gehandelt. Damit liegt das Marktvolumen weiterhin deutlich unter dem Niveau früherer Jahre.

Das Marktgeschehen ist aktuell insbesondere durch eine hohe Selektivität auf Käuferseite geprägt. Größere Einzeltransaktionen bleiben die Ausnahme, während sich das Investmentgeschehen überwiegend im kleineren und mittleren Volumensegment abspielt. Gleichzeitig zeigt sich, dass bei einer realistischen Preisfindung weiterhin Kapital für Immobilieninvestments zur Verfügung steht. Im abgelaufenen Quartal wurden zahlreiche Verkaufsprozesse, insbesondere von größeren Investments wieder eingestellt, da die Nachfrage zu gering war oder die Kaufpreisvorstellungen nicht den Nerv der Investoren getroffen haben. Das Thema Finanzierung bleibt auch weiterhin herausfordernd und ist nicht selten das Zünglein an der Waage, ob ein Deal fliegt oder nicht.

Markttreiber und Käuferverhalten - Büroinvestments: Qualität entscheidet

Besonders differenziert stellt sich die Situation bei Büroimmobilien dar. Investoren konzentrieren sich auf moderne beziehungsweise nachhaltig positionierte Gebäude in etablierten Lagen mit stabiler Vermietungssituation. Bei älteren Bestandsobjekten, insbesondere mit absehbarem Investitionsbedarf oder Vermietungsrisiken, fällt der Kreis potenzieller Käufer deutlich kleiner aus.

Eine wesentliche Herausforderung bleibt die Preisfindung zwischen Eigentümern und Investoren. Teilweise stehen die aktuellen Kaufpreisvorstellungen weiterhin nicht im Einklang mit den Renditeanforderungen potenzieller Erwerber. Dies führt dazu, dass Vermarktungsprozesse länger dauern, neu strukturiert oder zunächst zurückgestellt werden.

„Wir sehen keinen Markt ohne Nachfrage, sondern einen Markt mit deutlich veränderten Anforderungen. Investoren prüfen wesentlich genauer, welche Risiken sie übernehmen und welcher Kaufpreis diese Risiken angemessen widerspiegelt. Bei guten Immobilien und einer marktgerechten Preisvorstellung sind Transaktionen weiterhin möglich“, sagt Geschäftsführer Markus Larbig von Larbig & Mortag Immobilien.

Investments nach Objektart - Logistik und kleinteiligere Investments mit vergleichsweise stabiler Nachfrage

Vergleichsweise robust zeigt sich das Interesse an Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks mit Value-Add Potential. Insbesondere funktionale Objekte mit guter Verkehrsanbindung und nachhaltiger Drittverwendungsfähigkeit stehen weiterhin im Fokus verschiedener Investorengruppen. Auch kleinere Gewerbeinvestments und gemischt genutzte Immobilien können bei passender Lage und einem nachvollziehbaren Cashflow auf Nachfrage treffen.

Das Finanzierungsumfeld bleibt jedoch ein wesentlicher Faktor für den gesamten Investmentmarkt. Höhere Finanzierungskosten und gestiegene Renditeanforderungen beeinflussen die Kaufpreisbildung. Gleichzeitig können anstehende Refinanzierungen bei Bestandshaltern zusätzlichen Handlungsdruck erzeugen und in den kommenden Quartalen neue Verkaufsgelegenheiten schaffen.

Ausblick 4. Quartal 2026

Belebung des Marktes lässt weiter auf sich warten

Für das Schlussquartal 2026 erwartet Larbig & Mortag Immobilien weitere Transaktionen, vor allem im kleineren und mittleren Volumensegment. Darüber hinaus befinden sich einzelne größere Objekte im Markt, deren Abschluss das Jahresergebnis noch spürbar beeinflussen könnte – deren Erfolgsaussichten auf einen Abschluss allerdings fraglich sind.
Eine schrittweise Rückkehr zu höheren Transaktionsvolumina früherer Marktphasen ist aus heutiger Sicht dennoch erst ab 2027 in moderaten Zuwächsen zu erwarten. Vielmehr dürfte sich die Marktaktivität weiter erhöhen, sobald sich die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern weiter angenähert haben, da die Nachfrage auf Investorenseite grundsätzlich vorhanden ist.
„Für die kommenden Monate rechnen wir mit einer weiterhin selektiven, aber grundsätzlich vorhandenen Investmentnachfrage. Entscheidend wird sein, dass Verkäufer die veränderten Finanzierungs- und Renditebedingungen in ihrer Preisfindung berücksichtigen. Je weiter dieser Anpassungsprozess voranschreitet, desto mehr Bewegung dürfte wieder in den Markt kommen“, so Markus Larbig.