Frankfurt am Main, 3. Oktober 2026 – Der Lager- und Logistikflächenmarkt im Rhein-Main-Gebiet hat im dritten Quartal weitere Erholungstendenzen gezeigt. Laut NAI apollo, Partner von NAI Partners Germany, ist in den vergangenen drei Monaten ein Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzungen in Höhe von 167.400 Quadratmetern erzielt worden. Der Umsatz ist damit im Jahresverlauf kontinuierlich gestiegen und erreichte den höchsten Quartalswert seit Ende 2023. Ein stärkeres Ergebnis im Zeitraum Juli bis September gab es zuletzt 2021. Für den bisherigen Jahresverlauf summiert sich der Flächenumsatz auf 393.400 Quadratmeter.

„Dies stellt zum Stand Ende September den höchsten Wert seit dem Rekordjahr 2021 dar. Somit ist auch der Fünfjahresschnitt um 4,2 Prozent überschritten worden, während der langjährige Zehnjahresschnitt von 432.600 Quadratmetern erneut nicht erreicht wurde“, so Stefan Weyrauch, Partner bei NAI apollo.

„In diese Langzeitbetrachtung fallen aber auch Ausnahmeergebnisse, die in den Jahren 2017, 2018 und vor allem 2021 erzielt werden konnten. Mit Blick auf die aktuell weiterhin schwierigen wirtschaftlichen und geopolitischen Rahmenbedingungen ist das jetzige Resultat somit sehr positiv zu bewerten, wobei die im Jahresverlauf zunehmenden Marktaktivitäten besonders hervorzuheben sind“, so Sven Tilse, Head of Industrial and Logistics bei NAI apollo. 

Großflächiges Segment mit höchstem Anteil und stärkster Zunahme 

Die aktuelle Entwicklung wird signifikant von dem großflächigen Marktsegment und hierbei insbesondere von einer starken Zunahme der Abschlüsse zwischen 10.000 und 20.000 Quadratmetern getragen. „So ist das Größencluster der Hallen oberhalb von 10.000 Quadratmetern für insgesamt 235.500 Quadratmeter verantwortlich, wovon knapp 50 Prozent allein auf das dritte Quartal des Jahres fallen. Der Flächenumsatz in diesem Segment bewegt sich damit bis dato nahezu 90 Prozent über dem Ergebnis der ersten drei Quartale des Vorjahres“, so Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. Ein Zuwachs ist auch bei kleineren Hallenflächen unterhalb von 1.500 Quadratmetern erfasst worden, die im bisherigen Jahresverlauf auf 35.900 Quadratmeter kommen. Die mittleren Größensegmente weisen im Vorjahresvergleich hingegen Rückgänge auf. Zusammen erreichen Flächen zwischen 1.500 und 10.000 Quadratmetern einen Umsatz von 122.000 Quadratmetern. Das entspricht einem Minus von 38,2 Prozent.

„Das großflächige Hallensegment dominiert infolgedessen mit einem Anteil von 59,9 Prozent die Umsatzverteilung. Innerhalb der letzten zehn Jahre stellt dies einen Rekord dar, wenngleich in den Jahren bis 2021 höhere Flächenumsätze auch in diesem Segment erfasst werden konnten. Zugleich zeigt diese Entwicklung die hohe Bedeutung des großflächigen Segments für die Umsatzentwicklung, die aktuell überwiegend von wenigen, aber dafür größeren Abschlüssen geprägt wird“, erläutert Tilse.

Die größte Anmietung im bisherigen Jahresverlauf tätigte Siemens im zweiten Quartal mit rund 32.000 Quadratmetern Hallenfläche in Offenbach am Main. Zwischen Juli und September war der von NAI apollo begleitete Abschluss in Nieder-Olm der größte: Ein Tochterunternehmen eines international tätigen Handelskonzerns mietete dort eine Bestandsimmobilie mit knapp 30.000 Quadratmeter an. 

Lager- und Logistikdienstleister bauen Marktdominanz weiter aus 

Die im Jahr 2026 mit Abstand wichtigste Nachfragegruppe stellen bislang die Transport-, Lager- und Logistikunternehmen dar. In den ersten drei Quartalen des Jahres erreichten sie einen Flächenumsatz von 235.100 Quadratmetern. „Dies ist der höchste Wert seit 2018 und im Vergleich zum Vorjahr nahezu eine Verdoppelung. Insbesondere im mittelgroßen Flächensegment dominieren diese klar. So sind unter anderem in dem Größenbereich zwischen 5.000 und unter 20.000 Quadratmetern nahezu sämtliche Abschlüsse den Transport-, Lager- und Logistikunternehmen zuzuordnen“, sagt Kanzler. Mit Ausnahme von Ver- und Entsorgungsunternehmen, die aufgrund eines Großabschlusses zulegten, weisen alle anderen Branchen eindeutige Rückgänge auf. So folgen auf die Lager- und Logistikdienstleister mit deutlichem Abstand die zweitplatzierten Unternehmen aus Industrie und verarbeitendem Gewerbe mit 47.100 Quadratmetern. Den dritten Rang nimmt der Handel ein, der den Abstand zu den Industrieunternehmen in den vergangenen drei Monaten zwar verringern konnte, aber mit 41.700 Quadratmetern weiterhin unter den Ergebnissen der vorangegangenen Jahre liegt. 

Neubauanteil auf Tiefpunkt der letzten zehn Jahre 

Der Fokus des Marktgeschehens lag auch im dritten Quartal eindeutig auf Bestandsimmobilien. In den ersten neun Monaten 2026 summiert sich der Flächenumsatz in diesem Segment auf 339.600 Quadratmeter bei einem Marktanteil von 86,3 Prozent. Das Neubausegment, das Anmietungen in Neubauprojekten sowie den Bau von Eigennutzerprojekten umfasst, kommt entsprechend auf 53.800 Quadratmeter beziehungsweise 13,7 Prozent. Trotz einer Zunahme in den vergangenen Monaten ist dies der niedrigste Neunmonatswert der letzten zehn Jahre. Der geringe Neubauanteil am Flächenumsatz ist dabei weniger Ausdruck einer schwachen Nachfrage als vielmehr Folge des begrenzten Angebots. „Für die Zukunft zeichnet sich angebotsseitig aber eine Verbesserung ab. So werden für die kommenden 18 bis 24 Monate mehr als 300.000 Quadratmeter Neubaufläche erwartet. Unter anderem plant Baytree in Nieder-Olm eine Logistikimmobilie mit rund 50.000 Quadratmetern Hallenfläche auf einem ehemaligen Mercedes-Benz-Gelände. Die Abbrucharbeiten sollen noch in diesem Jahr beginnen. Ein weiteres Beispiel ist eine Entwicklung von Swiss Life auf dem Areal des ehemaligen Industrieparks Griesheim in Frankfurt, bei der rund 60.000 Quadratmeter Logistikfläche entstehen werden“, erläutert Tilse.

„Die Spitzenmiete für Lager- und Logistikflächen ab 5.000 Quadratmetern beläuft sich am Ende des dritten Quartals auf 9,00 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal bedeutet dies ein Plus von 10 Cent pro Quadratmeter. Bei kleineren Flächen erreichen erste Abschlüsse und aktuelle Angebote mittlerweile 10,00 Euro pro Quadratmeter und mehr. Damit zeichnet sich für die kommenden Quartale ein weiterer Mietanstieg ab“, ergänzt Weyrauch.  

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen bleibt der Lager- und Logistikmarkt stabil  

Die geopolitischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen haben sich zuletzt nicht beziehungsweise nur geringfügig verbessert. Dennoch hat sich der Lager- und Logistikmarkt im Rhein-Main-Gebiet im bisherigen Jahresverlauf positiv entwickelt. Dies basiert auf zwei wesentlichen Aspekten. „Das Umsatzwachstum resultiert nahezu ausschließlich aus Aktivitäten von Transport-, Lager- und Logistikunternehmen, die auf einen Marktanteil von rund 60 Prozent kommen, sowie einer Umsatzzunahme des großflächigen Segments oberhalb von 10.000 Quadratmetern mit ebenfalls einem Marktanteil von knapp 60 Prozent. Hingegen sind nahezu alle anderen Größenklassen sowie Branchen im Vorjahresvergleich von Rückgängen gekennzeichnet, wenngleich der Handel in den vergangenen drei Monaten wieder deutlichere Zuwächse verzeichnete“, so Kanzler.

In den kommenden Monaten ist mit einer weitgehenden Fortsetzung dieser Entwicklung zu rechnen. Industrieunternehmen, insbesondere die Automobilbranche, sind stärker von Konjunkturschwäche und strukturellen Problemen betroffen und agieren weiterhin zurückhaltend. Im Vordergrund stehen Reaktionen auf veränderte Lieferketten, unter anderem durch den Ausbau von Lagerkapazitäten. Positivere Tendenzen sind im Handel erkennbar. „Vor allem im E-Commerce zeigen speziell Unternehmen aus dem asiatischen Raum einen wachsenden Flächenbedarf. Dabei treten sie entweder direkt als Flächennachfrager auf oder beauftragen externe Dienstleister mit der Abwicklung ihrer Logistikprozesse. Dies stützt auch die Lager- und Logistikunternehmen. Insbesondere 3PLer, also Dienstleistern, die für Auftraggeber den gesamten Lagerungs- und Logistikprozess übernehmen, kommt damit eine weiter wachsende Bedeutung zu“, so Tilse. Positive Impulse gehen zudem vom Defence-Bereich aus, der sich als zusätzlicher Nachfragetreiber für den deutschen Logistikimmobilienmarkt etabliert.

„Hinsichtlich des erwarteten Flächenumsatzes für das Gesamtjahr 2026 kann infolge der positiven Entwicklung im dritten Quartal die Prognose aus dem Sommer leicht angehoben werden. Die 500.000-Quadratmeter-Marke sollte übertroffen werden, womit sich das Endresultat über den Ergebnissen der vergangenen vier Jahre bewegen würde“, prognostiziert Weyrauch.