Mehr Vertragsabschlüsse, aber weniger Flächenumsatz

Die gestiegene Zahl an Abschlüssen bei gleichzeitig geringerem Flächenumsatz zeigt, dass der Bonner Bürovermietungsmarkt weiterhin von kleinteiligen Gesuchen bestimmt wird. Die rechnerische Durchschnittsgröße eines Abschlusses sank im Vergleich zum ersten Halbjahr 2025 von rund 551 m² auf rund 368 m². Viele Unternehmen prüfen Flächenanmietungen sehr genau, entscheiden sich häufiger für eine Konsolidierung ihres Bedarfs und verlängern anschließend in den Bestandsflächen. Größere Gesuche und insbesondere Nutzer der Öffentlichen Verwaltung traten im bisherigen Jahresverlauf kaum als Impulsgeber in Erscheinung. Abschlüsse oberhalb der 5.000 m²-Marke fehlen dem Markt weiterhin gänzlich. Selbst wenn größere Einmalanmietungen stattgefunden hätten, wäre die Gesamtstimmung des Marktes trotz höherer Vermietungsleistung nicht anders zu beschreiben. Im Fokus stehen bei der Flächensuche weiterhin moderne Objekte in zentralen Lagen.

Höchst- und Spitzenmieten leicht rückläufig - Durchschnittsmiete steigt weiter an

Die Höchstmiete beläuft sich auf 23,50 €/m² und liegt damit rund 5 Prozent unter dem Wert des Gesamtjahres 2025 (24,75 €/m²). Die Spitzenmiete sinkt auf 21,96 €/m² und liegt damit knapp hinter dem Ergebnis aus 2025 (23,25 €/m²). Die Durchschnittsmiete erhöht sich auf 15,95 €/m² und beläuft sich zum Halbjahr mit 1,36 €/m² über dem Vorjahreswert von 14,59 €/m². Die Entwicklung der Durchschnittsmiete setzt damit Ihren Trend weiter fort. Die höheren Mietkennziffern sind vor allem Ausdruck der starken Nachfrage nach hochwertigen Flächen. Moderne Ausstattungsmerkmale, Energieeffizienz, ESG-Kriterien und eine gute Drittverwendungsfähigkeit stehen weiterhin klar im Vordergrund. Ältere Bestandsflächen in schwächeren Mikrolagen tun sich dagegen deutlich schwerer und müssen zunehmend mit längeren Vermarktungszeiten sowie höheren Incentives rechnen. Weiterhin beschäftigen sich Vermieter dieser Objekte vermehrt mit der Prüfung anderweitiger Drittverwendungsmöglichkeiten.

Die Sperrung der Nordbrücke verändert das Suchverhalten spürbar

Ein wichtiger lokaler Einflussfaktor ist derzeit die plötzliche Sperrung der Nordbrücke. Sie verschärft die Frage der Erreichbarkeit und rückt die tägliche Pendelbarkeit eines Standortes noch stärker in den Mittelpunkt. In Gesprächen mit Suchenden ist zu beobachten, dass Wegezeiten, Ausweichrouten, die täglichen Pendelrouten der Mitarbeiter und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr deutlich stärker gewichtet werden als noch zu Jahresbeginn. Davon profitieren vor allem zentrale Lagen rund um den Bonner Zentrumskern, den Hauptbahnhof sowie Standorte mit guter Anbindung an die Stadtbahn und den UN-Haltepunkt im Bundesviertel. Standorte, deren Erreichbarkeit stark von der Querung zwischen linker und rechter Rheinseite abhängt, werden kritischer geprüft. Standortverlagerungen aus dem Rhein-Sieg-Kreis auf die linke Rheinseite werden zurzeit überhaupt nicht diskutiert. Für Vermieter wird damit noch wichtiger, die verkehrliche Einbindung, die Flexibilität der Flächen und die tatsächliche Nutzungsqualität eines Objektes klar herauszuarbeiten.

Leerstandsquote steigt weiter an

Die Leerstandsquote steigt zur Jahresmitte auf circa 3,89 Prozent. Das entspricht 159.684 m² kurzfristig verfügbarer Bürofläche bei einem Gesamtbestand von rund 4,1 Mio. m². Gegenüber dem 1. Quartal 2026 hat der Leerstand damit nochmals zugelegt (Q1 2026: 3,71 Prozent). Parallel befinden sich rund 103.800 m² Bürofläche im Bau, dem Markt wurden im ersten Halbjahr jedoch keine neuen Fertigstellungen zugeführt. Nahezu alle der sich im Bau befindlichen Flächen verfügen allerdings bereits über passende Nutzer, weshalb diese nicht dem Markt zur Verfügung stehen werden. Der Anstieg des Leerstands ist vor allem in älteren Beständen sichtbar, die heutige Nutzeranforderungen in puncto Ausstattung, Energieeffizienz und Flächeneffizienz nur eingeschränkt erfüllen. Ohne belastbare Vorvermietungsquoten werden in Bonn weiterhin kaum neue Büroprojekte angestoßen. Für die Erfüllung der Vorvermietungsquoten fehlt es dem Bürovermietungsmarkt an Großgesuchen. Projektiere Neubauvorhaben werden auf Grund der aktuellen Marktlage neu gedacht und alternative Nutzungen geprüft. Prominestes Beispiel ist dafür sicherlich das Projekt Green Canyon. Aus rund 19.000 m² Bürofläche sollen nun 200 Wohneinheiten entstehen.

Ausblick auf das Gesamtjahr 2026

Für den weiteren Jahresverlauf bleibt die Prognose weiterhin zurückhaltend. Die Marktbasis in Bonn ist intakt, was die Anzahl von 46 Abschlüssen im Verlauf der ersten sechs Monate in 2026 klar zeigt. Für ein deutlich höheres Jahresergebnis braucht es jedoch zusätzliche Flächengesuche im mittleren und größeren Segment sowie neue Marktimpulse durch Einmaleffekte der Öffentlichen Hand. Hierzu werden an einigen Stellen intensive Anmietungsgespräche geführt, sodass im weiteren Jahresverlauf vereinzelt mit Abschlüssen gerechnet werden kann. Solange Großnutzer fehlen, dürfte 2026 insgesamt ein Jahr der kleinteiligen Vermietung, des Qualitätsfokus und der steigenden Standortselektion bleiben.