200 Mietverträge, aber in Summe lediglich 77.064 m² Flächenumsatz. Auf den ersten Blick wirken diese Zahlen widersprüchlich. Tatsächlich beschreiben sie den tiefgreifenden Wandel des Kölner Büromarktes. Nicht fehlende Nachfrage bestimmt das Marktgeschehen, sondern ein verändertes Anmietungsverhalten. Unternehmen mieten
weiterhin Büroflächen an, entscheiden jedoch selektiver, benötigen weniger Fläche und investieren gezielt in Qualität, Nachhaltigkeit und zukunftsfähige Standorte.

Kennzahlen                                 

Der Markt sortiert sich neu

Mehr als die Hälfte der Vermietungsleistung entfällt auf Abschlüsse bis 500 m². Im 2. Halbjahr lagen die größten beiden Abschlüsse bei knapp unter 1.000 m². Lediglich ein Abschluss über 5.000 m² mit der Anmietung der Deutschen Bank im Dominium wurde registriert. Wenige Abschlüsse sowie überwiegende Anmietungen von kleineren und mittleren Unternehmen prägen derzeit den Markt.

Qualität entscheidet

Die Spreizung zwischen Durchschnitts- und Spitzenmieten zeigt die zunehmende Polarisierung. Während die Spitzenmiete auf nun 31,50 €/ m² leicht gestiegen ist, sank die flächengewichtete Durchschnittsmiete um 13,7% auf nun 18,91 €/ m². Moderne ESG-konforme Bürogebäude bleiben dabei gefragt, ältere Bestände geraten zunehmend unter Druck. Fehlende Neubauaktivitäten bedeuten zugleich ausbleibende Abschlüsse zu höchsten Mietpreisen in der breiten Masse.

Herausforderungen

• Wirtschaftliche Unsicherheit in Deutschland
• Lange Entscheidungsprozesse
• Dauerhafte Flächenkonsolidierung
• Steigende Qualitätsanforderungen
• Hohe Bau- und Finanzierungskosten
• Wettbewerbsdruck auf ältere Bestandsobjekte

Chancen für Eigentümer

Der steigende Leerstand ist vor allem ein Qualitätsindikator. Der Anteil des Leerstands in Bürogebäuden mit Baujahren 2016 bis heute liegt bei lediglich 10 % des Gesamtangebots. Das durchschnittliche Alter der angebotenen Bürogebäude am Markt liegt bei 45 Jahren. Der Wettbewerb verlagert sich nun vom reinen Standort auf die Qualität der Immobilie. Eigentümer können durch Modernisierung, energetische Sanierung und flexible Flächenkonzepte ihre Wettbewerbsfähigkeit deutlich steigern.

Chancen für Mieter

Der aktuelle Büromarkt stärkt die Position der Mieter (Mietermarkt). Der Leerstand ist mit
6,27 % nun auf den höchsten Stand der letzten 10 Jahre gestiegen. Das größere Flächenangebot sowie die zurückhaltende Nachfrage eröffnet mehr Auswahl für Mieter und bessere Verhandlungsmöglichkeiten. Moderne Büroflächen sind zu attraktiven Konditionen verfügbar. Gleichzeitig zeigen sich Eigentümer häufiger bereit, individuelle Ausstattungswünsche, flexible Vertragsmodelle oder Incentives zu vereinbaren.

Vertragsverlängerungen ernst nehmen

Angesichts steigender Leerstände, veränderter Flächenanforderungen und eines anspruchsvolleren Marktumfelds sollten sowohl Vermieter als auch Mieter Vertragsverlängerungen frühzeitig professionell begleiten lassen, um wirtschaftliche Potenziale auszuschöpfen und Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Ausblick

Larbig & Mortag erwartet für das 2. Halbjahr eine stabile Nachfrage auf vergleichbarem Niveau. Der Wettbewerb entscheidet sich künftig über die Lage der Immobilie sowie durch ihre Zukunftsfähigkeit. Für das Gesamtjahr erwartet Larbig & Mortag eine Vermietungsleistung von circa 160.000 m².

Zitate

„Der Büromarkt befindet sich nicht in einer Nachfrageschwäche, sondern in einem
tiefgreifenden Qualitätswettbewerb. Wer moderne, nachhaltige und flexible Büroflächen
anbietet, wird auch künftig erfolgreich vermieten. Die Herausforderung besteht darin, den
Bestand konsequent an die Anforderungen der Nutzer von morgen anzupassen. “, sagt Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien.

„Eine Vertragsverlängerung wird häufig als reine Formsache betrachtet. Tatsächlich bietet sie beiden Seiten die Chance, Mietkonditionen, Flächenbedarf und Vertragsstrukturen an die aktuellen Marktgegebenheiten anzupassen. Wir begleiten Vermieter und Mieter dabei mit fundierten Marktdaten und einer objektiven Verhandlungsstrategie, damit beide Seiten eine langfristig tragfähige Lösung erzielen“, sagt Uwe Mortag, Geschäftsführer von Larbig & Mortag Immobilien.