Frankfurt am Main, 1. Juli 2025 – Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei verzeichnete nach dem rekordverdächtigen Jahresstart auch im zweiten Quartal 2025 hohe Marktaktivitäten. Auf einen Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer von 202.100 Quadratmetern in den ersten drei Monaten folgten im zweiten Quartal 143.100 Quadratmeter, wie aus der Analyse von NAI apollo, Mitglied von NAI Partners Germany, hervorgeht. 

Damit summiert sich das Halbjahresergebnis auf insgesamt 345.200 Quadratmeter und übertrifft den Vorjahreswert um 90 Prozent (H1 2024: 181.500 Quadratmeter). Auch die Fünf- und Zehnjahresdurchschnitte wurden mehr als verdoppelt bzw. um rund 73 Prozent überflügelt. „Der positive Trend zu Beginn des Jahres setzt sich demnach fort und kann als Wendepunkt des aktuellen Zyklus gesehen werden”, so Martin Angersbach, Director Business Development Office Germany bei NAI apollo.  

Wie die jüngsten Zahlen des DIW-Konjunkturbarometers zeigen, hellt sich die Stimmung in der deutschen Wirtschaft langsam, aber beständig auf. Mit 94,2 Punkten im Juni 2025 notiert dieser zwar weiterhin unter der neutralen 100-Punkte-Marke, erreicht jedoch den höchsten Stand seit rund zwei Jahren. Somit verdichten sich die Anzeichen einer makroökonomischen Belebung. Eine positivere Stimmung ist auch lokal auf dem Frankfurter Markt zu spüren. So ist der Geschäftsklimaindex im IHK-Bezirk Frankfurt am Main mit der Frühsommerbefragung 2025 ebenfalls weiter gestiegen. Besonders optimistisch präsentiert sich hierbei die lokale Finanzdienstleistungs-, Kredit- und Versicherungswirtschaft. „Die jüngsten Indikatoren und Umfragen deuten derzeit auf eine moderate Aufhellung der Wirtschaft hin. Dies könnte ein Vorbote für eine anziehende Büroflächennachfrage auch in mittleren und kleineren Flächensegmenten sein, wenngleich neue geopolitische Risiken abermals bremsend wirken könnten“, erläutert Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei NAI apollo. 

Großabschlüsse prägen Marktbelebung 

„Die Markterholung innerhalb des ersten Halbjahres 2025 wurde maßgeblich durch Abschlüsse oberhalb der 5.000 Quadratmeter vorangetrieben. Diese Deals stehen für weit mehr als 60 Prozent des Umsatzes. Gegenüber dem Vorjahr haben sie über 300 Prozent auf 214.500 Quadratmeter zugelegt“, erläutert Michael Preuße, Head of Office and Retail Letting bei NAI apollo. Hierbei stechen sieben Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter heraus. Zu den größten Vermietungen des zweiten Quartals zählen die Anmietungen des gesamten „Parktowers“ mit rund 20.700 Quadratmetern Bürofläche sowie des Sockelbaus des „Opernturms“ mit 12.700 Quadratmetern jeweils durch KPMG und von ca. 15.200 Quadratmetern durch Condor im „Alpha Rotex“. Hinzu kommt der Abschluss von rund 13.000 Quadratmetern seitens der Deutschen Rentenversicherung Hessen im „City Haus I“, bei dem NAI apollo eigentümerseitig beratend tätig war.   

Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen sowie Unternehmensberatungen dominieren Marktgeschehen 

Aufgrund dieser Abschlüsse sowie der Großanmietungen der Commerzbank mit 73.000 Quadratmetern und ING Deutschland mit 32.000 Quadratmetern im ersten Quartal präsentieren sich die Branchen „Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen“ mit insgesamt 124.900 Quadratmetern und Unternehmen aus „Unternehmensberatung, Marketing und Marktforschung“ mit 42.400 Quadratmetern zur Jahresmitte als stärkste Flächennachfrager. Es folgen die „Öffentliche Hand“ mit 38.800 Quadratmetern und „Kanzleien, Notare und Rechtsberater“ mit 25.300 Quadratmetern. Die räumliche Verteilung sind die Großabschlüsse zeigt folgendes Bild: Der Central Business District (CBD) verbucht einen Umsatz von 201.800 Quadratmetern, was fast 59 % des gesamten Marktgeschehens entspricht. Innerhalb der untergeordneten Teilmärkte sticht die Bankenlage mit 106.100 Quadratmetern hervor. Es folgen das Westend mit 56.400 Quadratmetern, das Ostend-Ost mit 52.700 Quadratmetern, die Stadtmitte mit 22.400 Quadratmetern und der Teilmarkt Flughafen mit 21.000 Quadratmetern. 

Spitzenmiete erreicht 52,50 Euro pro Quadratmeter 

Der weiterhin hohe Anteil von Anmietungen in Projekten, Neubauten und Revitalisierungen führte im zweiten Quartal erneut zu einem Anstieg des Mietniveaus. Fast 60 Prozent des Umsatzes über 1.000 Quadratmetern fanden hier statt. Hierzu zählt beispielsweise die Anmietung durch KPMG in der geplanten Revitalisierung des „Parktowers“. Die Spitzenmiete hat innerhalb der letzten drei Monate um 1,00 Euro pro Quadratmeter auf aktuell 52,50 Euro pro Quadratmeter zugelegt. Im Vorjahresvergleich beträgt der Mietzuwachs 5,00 Euro pro Quadratmeter bzw. 10,5 Prozent. „Die großflächigen und hochpreisigen CBD-Abschlüsse haben sich auch deutlich auf die flächengewichtete Durchschnittsmiete ausgewirkt. Zum Ende des ersten Halbjahres notiert diese bei 31,20 Euro pro Quadratmeter – ein Anstieg von 6,60 Euro pro Quadratmeter bzw. 26,8 Prozent innerhalb der letzten 12 Monate“, so Kanzler. 

Leerstand mit Seitwärtsbewegung  

„Nachdem der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büromarkt bereits im ersten Quartal 2025 nicht weiter gestiegen ist, zeigt sich zur Jahresmitte hin eine weitere Stabilisierung. Dem Markt stehen Ende Juni 2025 somit weiterhin rund 1,24 Millionen Quadratmeter kurzfristig zur Anmietung zur Verfügung“, so Angersbach. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum beläuft sich das Plus jedoch auf 154.000 Quadratmeter. Mit 10,8 Prozent liegt die aktuelle Leerstandsquote 1,4 Prozentpunkte über dem Wert des zweiten Quartals 2024. 

Der Büroflächenbestand beträgt am Ende des zweiten Quartals 2025 rund 11,46 Millionen Quadratmeter. Die Fertigstellungen im Quartal belaufen sich auf über 6.300 Quadratmeter Bürofläche. Dazu beigetragen hat beispielsweise „Das Palais“ mit 3.600 Quadratmetern. Die Abgänge summieren sich in den letzten drei Monaten auf insgesamt 77.500 Quadratmeter. Ein Teil davon – wie beispielsweise beim „Parktower“ – wird nach erfolgter Sanierung den Bestand wiedererhöhen. 

Nach derzeitigem Kenntnisstand dürften im Gesamtjahr 2025 insgesamt über 111.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt werden. Davon sind bereits 48 Prozent vorvermietet. Für das Jahr 2026 belaufen sich die Fertigstellungen voraussichtlich auf 107.000 Quadratmeter. Für eine Anmietung stehen hier noch 57.700 Quadratmeter zur Verfügung. „Mit der anhaltenden Fokussierung auf moderne, ESG-konforme Neubauflächen ist davon auszugehen, dass nur ein geringer Teil dieser Projektflächen nach erfolgter Fertigstellung leer stehen wird“, ordnet Kanzler ein. 

Am Anfang einer Markterholung 

„Die Stimmungsaufhellung der Frankfurter Unternehmen kann als Vorbote der konjunkturellen Belebung gesehen werden, die sich bereits in den Büromarktkennzahlen widerspiegelt. Mit der zu erwartenden Wirtschaftserholung in den kommenden Quartalen werden wir auch eine größere Dynamik auf dem Frankfurter Büromarkt erleben. Da das erste Halbjahr durch eine Vielzahl an Großdeals geprägt war, wird das zweite Halbjahr voraussichtlich etwas moderater ausfallen, sich aber dennoch deutlich von den letzten drei Jahren abheben“, prognostiziert Preuße. Dementsprechend sollte der Seitwärtstrend beim Leerstand vorerst anhalten und mit der Zunahme des Umsatzvolumens mittelfristig wieder abnehmen. Gleichzeitig wird die Verknappung zentral gelegener und hochwertiger freier Flächen die Mieten weiter ansteigen lassen. 

Fotocredit: Watzl Group